מיקדן "ר" בע"מ נ' מיג'ולה השקעות בע"מ

פסק דין

התובעת הינה חברה המתחזקת את הרכוש המשותף בבנין הידוע כבניין חלון ירושלים (להלן: הבנין) .

הנתבעת היא בעלת יחידה מס' 27 בבנין בשטח של 111.75 מ"ר (להלן: הדירה).

התובעת טוענת כי הנתבעת חדלה לשלם לה את דמי הניהול, אותם התחייבה לשלם במעמד רכישת הדירה ויתרת חובה עומד על הסך של 8,314 ₪ אותם היא תובעת בתביעה זו. דמי הניהול הנתבעים הם עבור התקופה שמחודש אפריל 2008 ועד דצמבר 2008.

התביעה הוגשה בסדר דין מקוצר שכן היא נסמכת על הסכם הניהול שנחתם בעת רכישת הדירה.

הנתבעת הגישה בקשת רשות להתגונן וטענה כי דמי הניהול היו אמורים להיות מחושבים כסכום העלות היחסית לאחזקת הבנין בתוספת 15%. לטענתה היא ערכה בדיקה ומצאה שהתובעת גובה דמי ניהול גבוהים מהסכומים שהיו אמורים להיגבות. היא בקשה מהתובעת לקבל דו"ח הכנסות והוצאות אך קיבלה רק דוח הוצאות לתקופות מסויימות ולא את דו"ח ההכנסות. מאוחר יותר התובעת עצמה הודיעה שהיא לא תגבה דמי ניהול עבור חודש דצמבר 2008. ואף החזירה לדיירים סך של 140,000 ₪ בשל עודף שהצטבר אצלה עד סוף 2007 כאשר הדירות נמסרו לדיירים החל מחודש ספטמבר 2007. כן טענה הנתבעת כי בניגוד להסכמים גובה התובעת גם עבור החזקת מנהלה בניגוד להסכם וכן טענה שהסכומים שנגבו עבור מעלית ואבטחה גבוהים. עוד טענה הנתבעת כי התובעת תובעת עבור גינון על אף שאין גינון ואף לא אדניות בבנין.

הצדדים הסכימו שתינתן רשות להתגונן והתיק עבר להליך של דיון מהיר בפני כב' השופט בן עטר. ולאחר מכן הועבר התיק לטיפולי.

הנתבעת התבקשה לתת תחשיב של דמי הניהול הנכונים לטענה ומסרה מסמך של רו"ח שלה על פיו נותרה יתרת חוב של הנתבעת כלפי התובעת. בהתאם לדוח ביקשה התובעת לחייב את הנתבעת בסכום שאינו שנוי במחלוקת, וניתנה החלטה לפיה ככל שיש סכום כזה על הנתבעת לשלמו עד מועד הדיון. הצדדים לא הגיעו להסכמות לפיכך הוריתי על הגשת תצהיר עדות ראשית. מתוך תצהיר התובעת עולה כי הנתבעת שילמה את הסכום שאינו שנוי במחלוקת כך שהסכום השנוי במחלוקת, לתקופה הנתבעת עמד על סך של 3,845 ₪. וזאת לאחר שעוד קודם לכן הודיעה התובעת כי לאור ההחלטה שלא לגבות דמי ניהול עבור דצמבר 2008 יש להפחית את סכום התביעה.

הצדדים הגישו כאמור את תצהירי העדות הראשית כאשר מטעם התובעת הצהיר מנהלה ומטעם הנתבעת רואת החשבון שלה וכן מנהלה.

העדים נחקרו על תצהיריהם מחקירת מנהל התובעת עולה כי אין ספק שהתובעת גבתה בתחילת דרכה בניהול הבית סכומי כסף העולים על הסכומים שהיו אמורים להיגבות בפועל. לדבריו הדבר נבע מכך שמדובר בבנין חדש שהוצאות אחזקתו לא היו ידועים לפני תחילת הפעלתו. עוד התברר מחקירתו כי בסופו של דבר לאחר שהתברר שנגבו סכומים ביתר הוחזרו כל הסכומים שנגבו ביתר לועד הדיירים שנבחר על ידי הדיירים כך שנכון ליום העדות אין סכומים שנגבו ביתר בידי התובעת. למעשה גם מעדותה של רואת החשבון של הנתבעת עולה כי על אף שלטענת הנתבעת נגבו סכומים ביתר אין מחלוקת שהם הוחזרו לוועד הדיירים. טענת הנתבעת היא כי לא הוחזרו כל הסכומים שנגבו ביחד ונגבו סכומים מופרזים. ואולם אין בו בטענה סתמית לפיה נגבו סכומים מופרזים והיה על הנתבעת להראות שמדובר בסכומים שנגבו כך.

ובאשר לפריטים המפורטים בבקשת הרשות להתגונן התברר כך:

א. לגבי קרן חידוש הציוד- ברור שהתובעת גבתה סכומים שהם מעל ומעבר לסכום שהיה עליה לגבות לפי ההסכמים. בעוד שלפי ההסכמים היה צריך לגבות 5% מההוצאה, נגבה בשנה הראשונה סכום של 100,000 ₪ כאשר היה צריך לגבות פחות ממחצית מסכום זה. ואולם התברר גם כי בשנת 2008 לא נגבה כל סכום עבור קרן החידוש, כך שבסופו של דבר נגבה סכום של 100,000 ₪ לשנים 2007, 2008 . על – 2 השנים הללו 100,000 ₪ מהווה כ- 5% מההוצאות כך שלמעשה נכון להגנת התביעה נגבה הסכום הנכון עבור הקרן לחידוש הציוד מה עוד שסכום זה הועבר במלואו לוועד דיירי הבנין.

ב. באשר לטענה בדבר הוצאה על מנהל הבית- אני מקבל את טענות התובעת. אין ספק שלא מדובר בהוצאות עבור מנהל התובעת היושב במשרדיה אלא מנהל שתפקידו לבדוק ולדאוג שכל הקשור בתחזוקת הבית הספציפי יעבוד כשורה. לפיכך יש מקום לקבל הוצאה זו כאחת מההוצאות של ניהול הבית וממילא לגבות עבורה דמי ניהול.

ג. סכום התביעה לא נכון כיון שלא הובאו בחשבון 3000 ₪ ששולמו לפני הגשתה- טענה זו התבררה כנכונה שכן שולם הסכום של 3000 ₪ לפני הגשת התביעה אך התובעת הגישה את התביעה בסכום של 8,314 ₪ מבלי להתחשב בסכום זה. ואולם כאמור לעיל, נכון להיום אין מחלוקת שהמחלוקת היא לגבי סכום של 3,845 ₪ בלבד. כאשר סכום זה כלל 3,000 ₪ כבר מחושב בו.

ד. חשבונית מע"מ על החזרים- בחקירות התברר כי לפי החלטת ועד דיירי הבנין הוחזר להם סכום של 240,000 ₪ השאלה האם היה צריך להוציא חשבונית מע"מ על סכום זה. נראה כי למעשה הצדדים אינם חלוקים על כך שכיון שהכספים הוחזרו לועד הדיירים ולא לכל דייר ששילם לא ניתן להוציא חשבונית זיכוי. למעשה גם לא נגרם לנתבעת כל נזק באי הוצאת חשבונית שכן היא זכאית ממילא לקיזוז המע"מ ששילמה לפיכך אין חשיבות לפריט זה לענין התביעה הסופית בתיק זה.

ה. הנתבעת טענה כי הוצאו הוצאות מופרזות עבור אחזקת מעלית והוצאות אבטחה- ואולם מדובר בסכומים שהוצאו בפועל כפי שעולה מהדו"ח המבוקש של רו"ח התובעת. הנתבעת מלבד לטעון טענה סתמית שמדובר בהוצאות מופרזות לא המציאה כל ראיה שהסכומים שהוצאו בפועל היו אחרות או שניתן היה להוציא סכום מופחת על פריטים אילו.

לאור כל האמור ברור מחד שהתובעת לא פעלה כראוי בתחילת פעולתה כחברת הניהול וגבתה כספים ביתר כספים שלא היה מקום לגבותם, ולפיכך בצדק דרשה הנתבעת מן התובעת לקבל פירוט של הוצאות והכנסות, יתכן אף שדרישת הנתבעת היתה אחת מן הגורמים לכך שהתובעת החליטה לא לגבות דמי ניהול עבור חודש דצמבר 2008 ואף להחזיר סכומי כסף נכבדים לועד הדיירים. מאידך, נכון להיום אין כל סכום שנגבה ביתר וכל הסכומים שנגבו כך הוחזרו לועד הדיירים ובנסיבות אלו מתן פטור לנתבעת ולשלם את היתרה יבוא למעשה על חשבון כל הדיירים האחרים. יש להביא בחשבון גם את העובדה שאף הסכומים שהנתבעת לא חלקה עליהם שולמו רק לאחר שניתנה הוראה של בית משפט לעשות כך.

בנסיבות האמור אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבעת לשלם לתובעת את הסך של 3,845 ₪ ואולם בשל כל הנסיבות המפורטות ובעיקר בשל כך שבעת הסירוב של הנתבעים לשלם היו לה סיבות טובות ואף כאלה שהתבררו כנכונות לעשות כן, אינני מחייב בהוצאות או בשכ"ט עו"ד.

המזכירות תשלח לב"כ הצדדים העתק מפסק הדין בדואר רשום עם אישור מסירה.

ניתן היום, כ"ג חשון תשע"א, 31 אוקטובר 2010, בהעדר הצדדים.